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经济学家李迅雷:热钱为何始终不愿离开楼市?

发布日期:2017-3-24 作者:张宏 来源:

  

 

由于存量资金大部分都已经配置在资产上了,由此形成了资产泡沫,而当前政策的底牌又是稳增长和防风险,即政策的底线是不去刺破泡沫,而只是抑制泡沫,这就到了泡沫不断叠加。

从过去近20年的房价走势看,每逢房地产政策收紧,房价涨幅趋缓或微跌时,都是买入的好时机,且几乎每隔三年就是一个买房的好时机,如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。这就使得每年居民部门新增的资金大部分会去配置房地产,房地产作为居民家庭最大比例的配置资产,延续了那么多年只涨不跌的神话,且本身又存在刚需和改善型需求。

相比之下,固定收益类产品的配置需求相对弱些,因为预期收益率是不变的,这些年来回报率不断下降,也导致了银行和信托理财产品规模增速的下降。

资产配置需求最弱的还是二级市场的权益类产品(远不如PEVC等的投资回报率高),在过去27年中,累计涨幅都远低于楼市和债市,这两年来表现更差。

正是因为楼市长期演绎着财富效应,使得今年居民家庭的增量资金依然会青睐楼市。为了抑制这些增量资金对楼市的宣泄,这两天北京、广州等地又出台了更严厉的限购增速,这说明,即便没有房产税,抑制房价上涨的政策手段还是有的,只是再严厉的政策还得有度,即不要刺破泡沫——

这一底牌却成为热钱始终不愿离开楼市的最大因素。

除了楼市存在泡沫,其他市场也或多或少地存在泡沫,之所以那么多所谓的理财产品能够获得较高的预期回报率,是因为其收益都是建立了泡沫不破的基础上,一旦泡沫破灭,所谓合理估值的假设就不复存在,有多少产品的价格还能保持坚挺呢?所以,对各类资产以及汇率等管制强化已经成为迫不得已的选择,但却不能成为永久的选择。

不过,底牌既然已经看见了,而且不会突然抽走,那么,2017年的各大类资产的投资风险应该都不大:跌多了,政策会放松,反弹可期;涨多了,政策会收紧,要注意回落风险。但不可否认的是,没有不破的泡沫,中短期的维稳将导致长期风险的累积,这已经成为我们未来不得不去对付的高难度牌局。

 

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