安徽省商会条例立法座谈会召开
日前,安徽省商会条例立法座谈会在省工商联机关会议室举行。省人大常委会委员、财经委主任委员、财经工委...
第3期“安徽民营企业家大讲堂”开讲
10月16日,第3期“安徽民营企业家大讲堂”开讲。省委统战部副部长,省工商联党组书记、常务副主席缪...
努力营造扶贫光荣的社会氛围
本报讯 10月12日-13日,安徽省“千企帮千村”精准扶贫行动现场会暨百家民企进皖北阜阳行活动在阜...

专题报道

浅析实践中中国房屋权属证书法律纠纷

发布日期:2017-12-22 作者:王骁然 来源:

  

摘要:近些年来,随着我国房地产市场的迅猛发展和住房制度改革的不断深化,产生了大量关于房屋权属证书的各种纠纷。一般而言,我国房屋权属证书包含房屋所有权证和土地使用权证。由于国情、制度、历史变革等诸多因素,多年来房屋权属证书也几经变化。如今在“房地合一”的新政策下,房屋权属证书又被赋予了新的内涵。

关键词:房屋权属证书;房屋纠纷;房屋所有权证;土地使用权证

 

一、房屋权属证书概述

在我国,房屋所有权证是指购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。而土地使用权[我国为公有制国家,因此购房者只有土地使用权,没有土地所有权。]证,又称国有土地使用权证,是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。依照财政部《契税暂行条例细则》第2条:“条例所称土地、房屋权属,是指土地使用权,房屋所有权。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”之规定,房屋权属包括房屋所有权和土地使用权。房屋权属证书即包括房屋所有权证和土地使用权证。

二、房屋权属证书的法律纠纷案例及分析

200211月,刘某签约购买某开发公司商铺,“产权登记的约定”明确为交付日起180日内,并约定了逾期办证违约金。20031119日,交付商铺。20045月,刘某办理产权登记资料已齐备。200411月,刘某领取房屋所有权证。20069月该商铺在政府规划拆迁范围内。刘某以土地使用证仍未办理主张开发公司承担违约责任并将土地资料提交备案。在本案中,首先我们要明确这里的产权证为房屋产权证明,即房屋所有权证(实践意义上的房产证)。那么刘某在已经领取到房屋所有权证的情况下主张开发商因仍未办理土地使用权证而承担违约责任是否有法律依据呢?开发企业是否有义务为承购人办理土地使用权证呢?

1、依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款可得出当事人双方所签订的商品房买卖合同约定的是对房屋所有权的买卖,而并非对土地使用权的转让,合同相应的条款应该也是对于逾期办理房屋所有权证的约定。所以刘某不能主张开发商因仍未办理土地使用权证而承担违约责任。

2、依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条,房地产开发企业有义务协助商品房购买人办理土地使用权变更。

3、依照《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行改变房屋和土地用途的活动。因为刘某所购商品房已被列入拆迁范围,故对于其要求办理土地使用权证的请求不予支持。所以,即使开发商有义务协助刘某办理土地使用权证,这个请求因现实拆迁原因也不予支持。

三、法律启示与经验借鉴

由以上这个案例可以厘清房屋权属的内涵与房屋所有权证和土地使用权证的关系。我们可以得出:土地使用权是住房不动产的物权组成部分,不按合同办土地使用证就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。因为:第一、缺少土地使用权证,不动产的“物权”不完整。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条,房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面,业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权。第二、缺少土地使用权证,房地产转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。依照《物权法》第9条规定,没有土地使用权证,业主就不拥有法律意义上的“土地使用权”。第三、依照《房屋登记办法》第8条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条,房屋所有权登记和土地使用权登记应该保持一致。第四、依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条,开发商公司有义务协助购房者办理土地使用权证。第五、依照《合同法》第130条、第135条也可得知,房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

据上可知,承购人在购买房屋、办理房屋权属证书时一定要将土地使用权证和房屋所有权证放在同等重要的位置;同时,房地产开发商也应该履行好协助义务。

四、结语

房屋所有权证与土地使用权证都是房屋所有者依法拥有、不可分割的权利证书,它们是房屋权属的外在表现。随着社会的变更和政策的调整,它们又都将成为中国房地产事业发展过程中的历史产物。所以,作为身处于房地产市场大潮中的购房者应该明晰好房屋所有权证与土地使用权证两者之间的关系,具有敏锐眼光与谨慎意识,以维护自己的合法权利不受侵害,并且以新思路应对新变化。

(作者系北京科技大学文法学院法学专业大三在校生)

 

分享到:

以下网友留言不代表工商导报的观点立即评论

暂无评论

请工商导报的网友发表评论

*
* *

内容(以下网友留言不代表工商导报网观点)

  • 点击刷新验证码
  • 暂未开通